- Le loyer mensuel - charges non comprises - est plafonné pendant la période d'amortissement seulement, en fonction de la surface habitable du logement (cette dernière peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement).
. La France est divisée en 4 zones :
Classement géographique des communes
| Scellier, Robien, Borloo | Scellier, Robien, Borloo | Scellier, Robien, Borloo | Robien, Borloo uniquement |
|---|---|---|---|
|
Zone A
|
Zone B1
|
Zone B2
|
Zone C
|
|
- Paris, petite couronne et
deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne. - Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton). - Genevois français. |
- Agglomérations de plus de
250 000 habitants*. - Grande couronne autour de Paris. - Quelques agglomérations chères**. - Pourtour de la Côte d'Azur. - Départements Outremer, Corse et îles. |
Reste de la zone B, c'est-à-dire :
- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. - Autres zones frontalières ou littorales chères. - Limite de l'Ile-de-France. |
Reste du territoire.
|
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Plafonds de loyers
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2010)
|
Zone A
|
Zone B1
|
Zone B2
|
Zone C
|
|
|---|---|---|---|---|
|
Scellier et Robien recentré
|
21,72 €
|
15,10 €
|
12,35 €
|
9,05 €
|
|
Borloo populaire et "Scellier social"
|
17,38 €
|
12,08 €
|
9,88 €
|
7,24 €
|
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fait sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL, publié par l'INSEE - Institut national de la statistique et des études économiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro supérieur) à compter du 1er janvier 2010.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le bénéfice de la déduction est subordonnée à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins 9 ans à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
En Borloo, le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
Plafonds de ressources du locataire en Borloo et Scellier social
Pour les baux conclus en 2010, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :
| Composition du foyer locataire | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 306 € | 32 910 € | 30 168 € | 29 964 € |
| Couple | 66 215 € | 48 328 € | 44 302 € | 40 274 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 79 595 € | 57 857 € | 53 036 € | 48 214 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 95 342 € | 70 020 € | 64 185 € | 58 350 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 112 867 € | 82 181 € | 75 334 € | 68 484 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 127 005 € | 92 700 € | 84 976 € | 77 251 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 14 156 € | + 10 530 € | + 9 652 € | + 8 774 € |
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.
Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.
On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources. Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l'ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).
NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y paraît et donc en définitive assez favorable à l'investisseur.
Le régime fiscal des revenus fonciers
Tout propriétaire ("Bailleur") donnant en location à usage de résidence principale un bien non meublé dépend du régime fiscal des revenus fonciers.
A ce titre, chaque année le bailleur est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu'il supporte; il en est ainsi depuis l'imposition des revenus de 2006 marquée notamment par la suppression de la déduction forfaitaire.
Ainsi, parmi les charges déductibles, on peut citer :
en loi Borloo et Scellier social, une déduction forfaitaire exceptionnelle de 30% des loyers bruts.
En Robien et Borloo:
Rappel des spécificités Robien recentré, Borloo populaire et Scellier
|
Robien recentré
| Borloo populaire | Scellier | |
|---|---|---|---|
| Loyer |
Plafonné à environ 90% du loyer marché
|
Plafonné à environ 70% du loyer marché | Plafonné à environ 90% du loyer marché (70% en Scellier social) |
| Engagement de location |
9 ans
|
9 ans à 15 ans | 9 ans à 15 ans |
| Déduction forfaitaire |
0%
|
30% | 30% possible en Scellier social |
| Déduction des intérêts d'emprunt | oui | oui | oui |
| Déduction des frais réels |
oui
|
oui | oui |
| Plafond de ressources du locataire | non | oui | non, sauf Scellier social |
| Possibilité de louer à un ascendant / descendant | oui | non | oui si ne faisant pas partie du foyer fiscal |
La gestion
Dans le cadre du mandat de gestion qui lui sera confié, le gestionnaire aura notamment en charge :
- la recherche et la mise en place du locataire;
- la gestion quotidienne de votre bien;
- les relations avec votre locataire.
Des garanties locatives optionnelles peuvent permettre de sécuriser encore plus votre investissement. Elles sont du type:
- loyers impayés;
- inoccupation;
- dégradations immobilières;
- protection juridique.
Au delà du confort apporté par un gestionnaire (dont la charge est déductible des loyers), le fait de déléguer la gestion diminue les risques de litiges éventuels avec le locataire, confronté à un véritable professionnel au faîte de la législation, des procédures et gérant au quotidien plusieurs centaines de lots.
Le contenu de ce site est rédigé dans le strict respect de la Législation Française en vigueur. Les opérations de "Défiscalisation" proposées le sont sur la base du Code Général des Impôts et des Bulletins Officiels des Impôts publiés par le Ministère des Finances.