Quel type de bien ?
Le budget d'investissement conditionne le type de bien (studio, 2, 3, 4 pièces ou maison individuelle) et sa situation (région parisienne, province, petite, moyenne ou grande ville).
Dans la mesure du possible, une moyenne ou grande surface (T2, T3, T4) est préférable, car elle bénéficie:
- d'une bonne demande locative tout aussi soutenue que sur les petites surfaces.
- de profils de locataires stables (famille / couple avec ou sans enfants)
- d'un intéressant potentiel de plus value à la revente.
Où investir ?
Le niveau actuel de prix sur Paris et région parisienne n'y favorise pas l'investissement. Même en cas de rendement locatif satisfaisant, à budget équivalent, le nombre de m² est divisé par deux ou plus. Il vaut donc mieux éviter Paris et la 1ère couronne, sans intérêt pour ce genre d'opération.
La province recèle souvent de meilleures opportunités: certaines grandes villes y demeurent encore accessibles, alors que de nombreuses villes petites et moyennes bénéficient d'un fort potentiel de valorisation.
Dans ces dernières, pour un budget maîtrisé, il est possible de trouver une surface intéressante tant pour le locatif que la revente ou la valorisation future de votre patrimoine.
Croissances économiques et démographiques soutenues sur les dernières années sont un bon indicateur; mieux vaut privilégier une croissance modérée mais soutenue qu'une ville ayant déjà beaucoup grimpé.
Le marché locatif doit être durablement tendu (plus de demandes que d'offres) et le type de bien doit correspondre à la demande locale (tant en termes de loyer que de type de surface).
L'emplacement est important : alors qu'il est de plus en plus difficile de trouver des prix abordables en centre ville, la périphérie, dans l'esprit "ville à la campagne", connaît un succès grandissant. La qualité de vie prime désormais sur l'urbanisation à outrance. La proximité des transports et facilités (commerces, écoles, services, loisirs, ...) est essentielle.
Sortie
A l'issue de la période de location, vous êtes libre de :
- Conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre des lois Scellier et Borloo populaire, vous pouvez continuer à bénéficier d'avantages fiscaux importants en continuant à louer dans ce cadre pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en respectant bien sur les conditions).
- Revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).
Documents disponibles:
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